服务热线
13006867332
今日上午8点，部分理财产品的投资者聚集在佳兆业的办公地深圳嘉里中心寻求兑付方案，随后，交流场地转移至友谊酒店。现场涉及近千名投资人、理财产品总金额约127亿元。
郭英成与现场投资人音频连线表示，现在因为身体原因在医院，佳兆业是负责任的公司，请投资人相信佳兆业有能力和办法还钱，希望大家稳定下来，给佳兆业时间，佳兆业尽快给出方案。投资者要求郭英成给出明确的时间表和资产处置计划，郭英成表示，下午会出方案。目前，投资人和佳兆业代表麦帆、锦恒财富主席万兵等在友谊酒店等待下午的方案。
11月3日佳兆业公布了今年10月份的销售业绩：
合同销售金额为81.95亿元人民币，按年下跌30.5%;
合约建筑面积同比下降34.8%。
根据统计，今年年底前将有18家房企、19只美元债到期，其中佳兆业以4亿美元位居单笔到期债务余额的首位，到期日是12月7日。此外，佳兆业还有8亿美元债市明年到期。
三大评级机构纷纷下调佳兆业的信贷评级。
标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级，评级展望为负面。认为佳兆业32亿美元将于未来一年内到期的美元债，再融资存在重大风险，并将公司的管理及管治评估由良好改为疲弱，以反映公司欠缺足够风险管理。至于负面的评级展望，则反映佳兆业不可持续的资本结构、大量债务短期内到期以及流动性减少。标普预计，佳兆业将在未来12个月内面临巨大的偿债压力。惠誉也将佳兆业集团评级下调两个档次，从B下调至CCC+。
这几年房地产行业流年不利：
先是福晟、
后是泰禾、
然后华夏幸福、
再到蓝光、恒大等。
地产行业的困境与国家发展战略的转型调整有关，更直接的则是与去杠杆政策有关。高杠杆的地产企业一直以来“赌国运”，不断在市场低迷的时候加杠杆，每次all in 都不败反胜。这种情况提高了地产企业老板的赌性。没有想到这次梭哈，输的这么彻底。
恒大当前的困境，与金融形势高度相关。某种意义上讲，也是2018年去杠杆政策的必然产物。
在公众号前面发过的一篇文章《女首富何巧女300亿身家清零!去杠杆影响至今》文中提到：
“去杠杆改变了金融市场的预期，也改变了金融市场的思维方式与投资行为，这些影响了实体企业的融资形势 ，对于企业的生存和发展有着重大的影响，可以说，去杠杆仍然没有离人们而去。”
违约房企的特征
之前在蓝光出现信托产品违约之后，作者写了一篇《从泰禾到华夏幸福再到蓝光，谁将是下一个违约的地产企业?》一文中，针对已发生的地产违约案例进行简单的统计归纳，整理出一个简单的违约模型。
当时提出违约企业的特征：
➊ 民营企业。
➋ 高度依赖于再融资、巨额债务到期，再融资出现问题。
这种特征体在现金流量上面。
在正常情况下：
房地产企业的现金流情况：
经营活动产生的现金流量净额为正、
筹资活动产生的现金流量净额为正，
投资活动产生的现金流量为负。
现金流情况对应的情况是：
房地产企业通过预售(预售对应的经营活动现金流量)和举债(举债对应的是筹资活动现金流量)来获得负债资金，用于设立项目子公司拿地扩张(对应的是投资活动现金流量)。
出现反常的话，通常意味着企业存在问题。尤其是债务规模出现下降，意味着企业正在经历“去杠杆”，这是企业违约的重要信号。
➌ 通过资本市场发行债券、ABS产品等获得大量资金。
这个成为违约的原因，也是中国的一大黑色幽默。关于这一点，当时的文章是这样写的：
只有实力雄厚且信用较高的地产企业，才能够发行债券及ABS进行融资。然而，中国近来出现的诸多违约，都与企业在资本市场发行产品融资有关。正是发行债券和ABS，让这些地产企业陷入违约困境。这个原因是充分体现中国金融特色的地方。
对于地产企业而言，发行债券能够提高地产企业的杠杆水平。
当前银行受到政策限制，不能够为房地产企业提供流动资金贷款，而只能针对项目公司提供开发贷款。这个监管规定，限制了地产企业的债务扩张。很多信托公司提供前融融资，就是解决地产企业的这个痛点。
通过发行债券，地产企业可以获得比无法发行债券更高的财务杠杆。更高的财务杠杆，形成了更高的财务风险。
发行债券和ABS，还有一个风险，就是再融资风险。
中国的债券市场，高度不稳定。通常的理解，企业拓展多元化渠道有利于应对流动性危机的。然而，在中国却恰恰相反。这其中最为重要的原因是中国的金融市场里，债券市场最为市场化，而银行还受到众多非市场化因素的影响。正是这些非市场化因素，保证了银行资金的稳定性。
讲的更具体一点，企业面临流动性压力无力偿还银行贷款的时候，本地的金融监管部门以及地方政府都会出门进行协调，银行抽贷会受到很多的限制，通常会进行展期。
相对而言，更加市场化的债券，不存在这样的协调机制，债券有明确的到期期限，而且公布于众。债券到期之后如果没有及时偿还，就会给市场发送企业违约的信号，引发市场担忧，进而导致企业后续债券发行受到影响。债券融资的规模会急剧缩减。在没有外部力量支持的情况下，没有几家企业能够经受这种剧烈去杠杆的冲击。
很多地产企业在2016年前后，借助当年的债券牛市，大量发行债券及ABS融资，本以为很高明，却没有想到聪明反被聪明误。
地产领域当前正在发生一场迷你型的金融危机。
