一、背景

二、制度与风险

三、法律法规

四、乱象丛生

五、治理建议

一、背景

去年以来，“房住不炒”政策不断升温——房地产企业“三道红线”、房地产贷款集中度、房地产信贷收紧等一系列政策，使房地产行业面临很大风险，个别大型房企风险已经暴露。风险主要是源于行业、企业杠杆较大带来的流动性风险，而且大多数房地产开发企业在预售资金使用中出现了不同程度的违规。

这里就需要好好了解什么是预售资金，为什么预售资金管理是房地产开发企业的风险暴露的集中点。

二、制度与风险

在介绍所谓预售资金管理前，先介绍预售制度。

我国房地产改革主要学习了香港地区的预售制度。预售制度就是房子没有造好，就可以先出售，然后用收回的钱来支付工程款，农民工工资，各种税费，房子造好以后在交付给购房者。这个有点像集资建房，或者说是众筹。

预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款，按支付的时间时间先后一般分为首付款，分期付款、一次性付款，银行按揭贷款，住房公积金贷款等等。

那么问题来了，房地产最后出现风险，很多就是因为预售资金(集资款)被挪用了，最后没有足够的钱把房子造好，有些是烂尾了，有些是偷工减料无法顺利交付。

三、法律法规

目前，国家层面是有《中华人民共和国城市房地产管理法》，《城市商品房预售管理办法》，都是比较宏观的。具体到省一级，一般由省住建部门，人民银行，银保监三家发文，制定具体的办法。这里的分工主要是建设行政部门对房地产开发企业，工程单位，监理单位等有关企业收缴使用预售资金的监管，人民银行和银保监对监管银行的监管行为监管。

具体操作一般是由房地产开发企业，监管银行(开户的银行)，工程监理单位一起签订三方协议，协议书中对项目整体情况，开户情况，三方权利义务做一些常规规定。

这个制度安排有两个硬伤：一是三个部门监管，会出现监管竞争，监管空白，九龙戏水，无法形成合力。二是通过三方协议来规定有关内容，主要是通过开户行来监管企业，而企业是银行的“衣食父母”，监管自己的衣食父母，常理上很难。很多已经暴雷的企业，很多都是上述两大深层次原因引发的。

四、乱象丛生

那么预售资金监管在实际执行会出现哪些违规风险?很多暴雷案例中，我们可以看到是乱象丛生，触目惊心。主要由这么几个风险点。

(一)收入不进账或少进账，逃避监管，抽逃资金

1、法规要求首付款要直接存入监管账户，但一些开发商瞒天过海，让消费者将首付款定金直接打到企业其他的账户，然后就可以自由使用，不受监管。

每个楼盘，开盘的时候，规定要在售楼处公开自己的预售资金账户情况，地方住建部门也会做风险提示购房人要把首付款打到监管账户去。但是现实中，大多客户还是不了解该项政策，宣传提示也不能做到百分百的熟悉政策，很多客户就相信了售楼处的漂亮小姐、帅气小伙，通过扫码，POS机打钱，其实是打到了其他账户。有的房地产企业，整个楼盘有10亿元销售，3亿元的左右首付，可到账的只有1亿元不到。

2、有些企业房子卖了，但是都是卖给关系户。收了钱，但是不用办理网签合同，表面看上去就是没有出售，但实际上是规避监管。

还有一些开发商，其实是通过房屋抵押的手段向关系户融资。调研中有一个楼盘，一共有400多套房子，结果有180多套都说是关系户预定了，这些关系户等到楼盘竣工的时候，很多就不拿房子，当然也不需要办证，而是拿很高的利息，有的年化利息高达20%以上。这些关系户有的是合作多年的，有的是为了高额利息来的，但是只要是出现了风险，他们的损失往往最大，得不到法律的保护。

3、一些银行自己发放的项目的按揭贷款，没有打入监管账户，而是存放在自己的银行账户上，很多没有监管就被企业抽逃。

这里有一个原因：制度是要求一个项目只能开立一个账户，但是项目的按揭贷款往往需要好几家银行一起办理，那些发放按揭贷款较多、又不是主监管账户的银行，就不是很乐意把自己的按揭贷款直接划入他行的监管账户。有些地方为了变通，允许将自己发放的按揭贷款在自己银行账户上留存一段时间，以此来鼓励非主监管账户对项目的贷款支持。这里笔者感觉是对的，因为以往住房按揭贷款利率较低，银行如果放了贷款就划走，没有存款的收益，他们的积极性会很低。有的地区仍然执行一个监管账户，辖内有一个楼盘，由于各家银行发放按揭贷款的意愿不高，只能大多通过自己行发放按揭贷款，但是由于房地产信贷调控，每个月上级行给的房地产贷款额度只有几千万，根本没有能力去满足项目所有购房人的贷款需求。但是关键是按揭贷款最终一定要流向主监管账户，而不是被挪用，导致项目资金不足。

4、还有一种收入不进账的隐蔽手法。

一些房产开发企业降低工程造价规避管控资金额度。企业降低工程造价，目的是降低以工程造价为基准的预售资金监管额度，将本来应该用来工程项目后续建设工程的资金挪作他用，而工程项目后续建设工程资金不能保证，易造成“烂尾楼”的出现。这里就又牵涉到工程预算清册总额核定是否合理的问题，否则就存在抽逃资金的嫌疑。有的楼盘，调查中发现预算清册总额，除以平方数，每平米造价低到只有2000元，远远低于市场合理价格，其实是开发商和施工企业共同说好，合同价格低一些，不够的用其他资金给，有点像我们买卖二手房中常用的阴阳合同，以此让大量的超过监管额度的房款可以规避监管。这种情形，发放开发贷款的银行或信托其实也存在问题，对项目测算进度不足，导致资金流向违规的可能性。

5、收入没有进账还有一种，就是很多房款以车位款，定金的名目也没有进监管账户，这在当下也会引发风险。

有些开发商应为房价调控的原因，不能大幅提高备案价格，只能绑定车位，然后提高车位价格，有些车位原来只要5-10万元，现在高达30万元，还要绑定2-3个车位，其实这些车位款已经是变相提高房价，属于房款，应当进入监管账户的。

关于收入入账，虽然制度规定开发企业在申请《商品房买卖合同》预售备案登记时要提供预售资金已存入资金监管账户的证明，但具体到不同地区的登记部门，很多并没有严格审查，是的很多房子仍然备案登记成功。另外，制度也规定了只有监管账户上的首付款入账证明才可以办理按揭贷款，但实际办理按揭的银行人员也常常没有执行到位，让很多首付没有进入监管账户的房屋也成功办理了按揭贷款。

(二)支出的各种花样手段

1、最直接的违规支出就是，不入账，然后直接抽逃，一般流向异地或总部单位。

很多就是通过一般银行账户，曾今有个项目，收卖房款才9亿多，结果各类账户共转移了5亿多的资金，最后出现交付和烂尾的风险。

2、支出超过比例。

各地除了工程款，常常允许一定比例的资金(如浙江是项目工程清算总额的20%)用于项目相应的前期费用，管理销售费用，财务费，税费，同步归还房地产开发贷款等用途的其他费用。但是实际监管中，因为监管银行很难拒绝企业的要求，常常超过比例在支付费用。

关于支出超过比例，有一个问题值得关注探讨，就是预售资金归还银行开发贷款的问题。因为开发贷款一般金额比较大，预售资金中规定比例(如20%)的资金往往是不够偿还的。比如10亿元的项目，开发贷一般要3-4亿元，按比例只能最多2亿元。这时就带来一个问题，开发贷往往是企业通过在建工程抵押的，如果不归还开发贷款，在建工程抵押无法解押，开发商就没有办法为购房人办理不动产证，这样就进入了因为不能解压而不能卖房子的死循环，使得开发企业非常难过，所谓“有钱不能还”。理论上，开发企业要用大量的自有资金将开发贷款归还后，才能卖房，而实际中为了缓解企业资金压力，最后常常通过预售资金先归还开发贷，然后顺利卖方办证。

3、工程款支付远超形象进度。

部分监管银行在部分项目工程款申请支出审核中，工程款支出远远超过企业、监理单位确认的工程完成额。当然这里还有更直接的，就是监理单位的形象进度也是造假，开发商、施工单位，监理单位合谋，银行睁只眼闭只眼，不去严格审核，就支付了大量工程款，很多资金最后最终都发现只是过了施工单位的账户，抽逃到了异地或总部。调查中，很多楼盘正常需要2年造好，结果刚刚启动建设就完成了15%，没一个月就完成了30%的工程量，半年不到就50%的工程量，造假也造的很不专业，一看就有猫腻。

(三)本质上是房地产企业的流动性风险

无论是收入和支出的违规，最后都会造成流动性风险，并且以流动性危机的面貌出现。其实无论是巨无霸体量的某大，还是目前很多城市已经出险的房地产公司，他们出险后很多已经有政府和有关部门出面。如某大的很多项目已经被地方政府接盘，有的在一个省，有的在一个地级市，有的在一个县，所有的项目都被接盘。如果国家要出手，那就是在全国接管某大的所有项目。为什么政府接管?除了维稳的需求，另外还有一个重要考量。流动性风险是指有清偿能力(如某大从全国来看可能并没有资不抵债)，但无法获得充足资金或无法以合理成本及时获得充足资金以应对资产增长或支付到期债务的风险。实践中，部分房地产的资产还是可以盘活的，比如某大在某地区，一个项目出了险，后面还有4个项目，如果第一个不救，后面4个都会出险，只要救了了第一个，后面4个就可以正常开发经营，可能还有的赚，可以用来弥补前面的亏空。

但有一些项目前期被抽走的资金非常巨大，很多欠下了巨额的工程款，这就使得一些地方政府，国资公司也敬而远之。一些地方会借助地方本土的民营房地产企业来接盘，但这里就会出现纠纷和猫腻。

本轮房地产的流动性风险，是非常典型的，前几年市场好的时候，各种抽调资金，预收款拿来就马上去投地皮，开发贷到手后马上去支付土地款，市场向好时流动性风险被掩盖，监管也睁只眼闭只眼，你好我好大家好。去年三道红线一出，金融调控，市场恐慌出现，流动性瞬间枯竭。还有就是很多企业不务正业，在主业欣欣向荣时被胜利冲昏了头脑，各种多元发展的大投入(大汽车，大冰泉，步子太大)，最终都是导致流动性风险的根源。

五、治理建议

(一)明确监管部门职责，严格资金监管要求，资金要监管到位

在现在的形势下，房地产暴雷还会时有发生，各地各部门都在进行一场本地区的预售资金保卫战。实际证明，只要资金没有挪用，一般下来不会烂尾，虽然房地产已经告别了暴利时代，但是一般还是有较大利润空间的。只要资金在，就不会引发很大风险。

(二)对一些挪用资金的行为要严格追究责任

必要时要动用法律、行政手段，地方政府要联合税务，司法。公安等部门给与资金抽逃企业压力，只要资金能回流，项目就不会烂尾。

(三)还有一条建议更为大胆，能更彻底解决问题，那就是建议取消预售房制度

经过了30多年的发展，房地产行业已经壮大，很多房地产企业资金也比较雄厚，可以降低杠杆水平去开发了。只要是现房交易，就像二手房一样，双方都是你情我愿，不会有交付的风险了。98年改革以来，房地产走过了风风雨雨30多年，站在大量的买房群众角度，是时候下决心转变管理方式了。